Um apartamento listado há três meses em uma cidade média, um proprietário que aceita um desconto porque seu imóvel está classificado como F no DPE, um crédito cujo taxa começou a recuar após meses de alta: eis o tipo de configuração que cria uma janela de compra em 2024. O investimento imobiliário este ano não se parece com o de 2021, e os alavancadores de rentabilidade mudaram de lado.
Imóveis ineficientes: o desconto que financia as obras
No terreno, os imóveis classificados como F ou G no diagnóstico de desempenho energético são negociados com descontos significativos em relação aos lotes equivalentes melhor classificados. Esse desconto não é por acaso: a proibição gradual de locação dos imóveis mais energeticamente ineficientes leva alguns proprietários a vender.
Para um investidor disposto a realizar obras de renovação energética, o desconto na compra muitas vezes absorve uma parte significativa do custo das obras. Fala-se aqui de troca de janelas, isolamento de sótãos ou substituição do sistema de aquecimento. O imóvel então sobe para a classe D ou C, o que o torna alugável sem restrições e valoriza o patrimônio na revenda.
Antes de assinar, verificamos três coisas: o montante realista das obras (orçamento, não estimativa ao acaso), a demanda locativa na vizinhança e o aluguel alcançável uma vez que o imóvel esteja renovado. É cruzando esses dados que encontramos as oportunidades no Immo Prima que correspondem a esse perfil de aquisição com obras.
Fim do dispositivo Pinel: recalcular a rentabilidade locativa sem suporte fiscal
O dispositivo Pinel terminou para novas aquisições em 31 de dezembro de 2024. Os investimentos já realizados mantêm seus compromissos, mas não se pode mais contar com essa redução de imposto para fechar um negócio.
Sem o Pinel, é o rendimento locativo bruto que volta a ser o primeiro critério de seleção. Observa-se o preço por metro quadrado, o aluguel de mercado constatado (não o aluguel teto de um dispositivo) e a taxa de vacância locativa no município. Um imóvel que só se sustentava com a isenção fiscal não era um bom investimento, era um produto de desoneração fiscal.
As cidades médias onde a demanda locativa permanece forte, especialmente aquelas com um mercado de trabalho estável ou um polo universitário, oferecem preços de entrada mais baixos e rendimentos brutos superiores aos das metrópoles. Não se busca uma valorização rápida, busca-se um aluguel regular em relação a um preço de compra razoável.
Dispositivo Denormandie: a alternativa no antigo
Para aqueles que desejam manter uma alavanca fiscal, o dispositivo Denormandie foca em imóveis antigos que necessitam de obras em algumas comunas elegíveis. O princípio: adquirir um imóvel degradado, realizar obras que representem uma parte significativa do custo total da operação e comprometer-se a alugar a um aluguel limitado.
O Denormandie combina renovação e desoneração fiscal, o que o aproxima do perfil “imóvel ineficiente” descrito acima, com um quadro regulatório adicional. Os retornos variam conforme as comunas, e a lista das cidades elegíveis merece ser verificada antes de qualquer compromisso.
Lei Le Meur e locação turística: um cálculo de rentabilidade a refazer
A lei n° 2024-1039 de 19 de novembro de 2024 alterou as regras do jogo para os imóveis de turismo. As comunas agora dispõem de meios reforçados para regulamentar esse tipo de locação, e algumas áreas tensionadas podem reduzir a duração máxima de locação de uma residência principal de 120 para 90 dias por ano.
Concretamente, um investidor que contava com locação de curto prazo tipo Airbnb deve verificar três parâmetros antes de se lançar:
- A regulamentação local: a comuna implementou um número de registro obrigatório, um quociente ou uma limitação de duração?
- O regulamento de condomínio: a lei Le Meur reforça a capacidade dos condomínios de proibir ou restringir a atividade de locação turística no prédio.
- A tributação aplicável: o limite do regime micro-BIC para imóveis de turismo não classificados foi reduzido, o que torna o regime real muitas vezes mais pertinente para deduzir as despesas reais.
Uma taxa de ocupação teórica tirada de uma plataforma não é mais suficiente. Calcula-se a rentabilidade líquida integrando essas restrições locais, sob pena de descobrir depois que o modelo econômico não se sustenta.
Taxa de crédito imobiliário em 2024: a janela de renegociação
Após um período de alta acentuada, as taxas de crédito começaram uma tendência de queda. Para os investidores, isso significa duas coisas: o custo de empréstimo de uma nova aquisição diminui e os empréstimos contratados no pico das taxas podem ser renegociados ou quitados.
Um ponto a menos na taxa de um empréstimo de longo prazo reduz significativamente o custo total do crédito. Não se fala de centenas de euros, mas de milhares ao longo do prazo do empréstimo. O processo de renegociação pressupõe comparar as ofertas, integrar as taxas de abertura e as eventuais penalidades de pagamento antecipado.
Para uma compra nova, a queda das taxas melhora mecanicamente a capacidade de empréstimo e, portanto, o orçamento disponível. Combinada à correção dos preços observada em alguns mercados, essa configuração devolve poder de compra imobiliário aos investidores que haviam sido afastados pelo endurecimento das condições de financiamento.
SCPI: diversificar sem gerir
Os investidores que não desejam gerenciar um imóvel diretamente podem se voltar para as SCPI (sociedades civis de colocação imobiliária). O princípio: mutualizar o investimento em um portfólio de imóveis geridos por uma empresa de gestão, em troca de um rendimento distribuído sob a forma de receitas regulares.
As SCPI permitem acessar o imóvel terciário ou europeu com um ingresso bem inferior ao de uma compra direta. O rendimento depende da qualidade do portfólio, da taxa de ocupação e da estratégia da empresa de gestão. Lê-se o relatório anual antes de investir, não o folheto comercial.
O ano de 2024 continua sendo um ano de reposicionamento para o investimento imobiliário. Os antigos reflexos (comprar novo em Pinel, alugar a curto prazo sem verificar a regulamentação) não funcionam mais. As oportunidades existem, mas exigem um trabalho de análise mais detalhado: estado do imóvel, tributação real, demanda locativa local, custo do crédito. É esse trabalho de campo que faz a diferença entre um investimento rentável e um fardo patrimonial.
