Een appartement dat al drie maanden te koop staat in een middelgrote stad, een eigenaar die een korting accepteert omdat zijn eigendom een F-classificatie heeft volgens de energieprestatie, een lening waarvan de rente na maanden van stijging is begonnen te dalen: dit is het soort situatie dat een aankoopvenster in 2024 creëert. Vastgoedbeleggingen dit jaar lijken niet op die van 2021, en de rendementen zijn van kamp veranderd.
Thermische doorlatendheid: de korting die de werkzaamheden financiert
Op de markt worden woningen met een F- of G-classificatie volgens het energieprestatieonderzoek met aanzienlijke kortingen verhandeld in vergelijking met gelijkwaardige, beter beoordeelde woningen. Deze korting is geen toeval: de geleidelijke verbod op de verhuur van de meest energie-intensieve woningen drijft sommige verhuurders om te verkopen.
Voor een belegger die bereid is om energie-renovaties uit te voeren, absorbeert de korting bij aankoop vaak een aanzienlijk deel van de kosten van de werkzaamheden. We hebben het hier over het vervangen van ramen, isolatie van de zolder of het vervangen van het verwarmingssysteem. Het pand stijgt dan naar klasse D of C, waardoor het zonder beperkingen verhuurbaar is en de waarde bij verkoop toeneemt.
Voor het ondertekenen controleren we drie dingen: het realistische bedrag van de werkzaamheden (offertes, geen schatting met de vinger), de huurvraag in de buurt, en de huurprijs die haalbaar is zodra het pand gerenoveerd is. Door deze gegevens te combineren, kunnen we de kansen op Immo Prima identificeren die overeenkomen met dit profiel van aankoop met werkzaamheden.
Einde van het Pinel-systeem: herbereken de huurverrentabiliteit zonder fiscale steun
Het Pinel-systeem is geëindigd voor nieuwe aankopen op 31 december 2024. Al gerealiseerde investeringen behouden hun verplichtingen, maar men kan niet meer rekenen op deze belastingvermindering om een constructie rond te krijgen.
Zonder Pinel is het bruto huur rendement weer de belangrijkste selectiecriteria. We kijken naar de prijs per vierkante meter, de vastgestelde markthuur (niet de plafondhuur van een systeem), en het leegstandspercentage in de gemeente. Een pand dat alleen kon bestaan door de fiscale wortel was geen goede investering, het was een belastingontwijkingsproduct.
Middelgrote steden waar de huurvraag sterk blijft, met name die met een stabiele werkgelegenheid of een universitaire instelling, bieden lagere instapprijzen en hogere bruto rendementen dan de metropolen. We zoeken niet naar snelle meerwaarde, we zoeken een regelmatige huur tegenover een redelijke aankoopprijs.
Denormandie-systeem: het alternatief in de oude woningmarkt
Voor degenen die een fiscale hefboom willen behouden, richt het Denormandie-systeem zich op oude woningen die renovaties vereisen in bepaalde in aanmerking komende gemeenten. Het principe: een verwaarloosd pand kopen, werkzaamheden uitvoeren die een aanzienlijk deel van de totale kosten van de operatie vertegenwoordigen, en zich verplichten om te verhuren tegen een plafondhuur.
Denormandie combineert renovatie en belastingvoordeel, wat het dichterbij het eerder beschreven “thermische doorlatendheid” profiel brengt, met een extra regelgevend kader. De rendementen variëren per gemeente, en de lijst van in aanmerking komende steden moet worden gecontroleerd voordat men zich verbindt.
Wet Le Meur en toeristische verhuur: een herberekening van de rentabiliteit
De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024 heeft de spelregels voor vakantiewoningen gewijzigd. Gemeenten hebben nu versterkte middelen om dit type verhuur te reguleren, en sommige drukke gebieden kunnen de maximale verhuurperiode van een hoofdverblijf van 120 naar 90 dagen per jaar verkorten.
Concreet moet een belegger die rekent op kortetermijnverhuur zoals Airbnb drie parameters controleren voordat hij zich waagt:
- De lokale regelgeving: heeft de gemeente een verplicht registratienummer, een quotum of een duurbeperking ingesteld?
- Het reglement van mede-eigendom: de wet Le Meur versterkt de mogelijkheid voor mede-eigendommen om de activiteit van toeristische verhuur in het gebouw te verbieden of te beperken.
- De toepasselijke belasting: de drempel van het micro-BIC-regime voor niet-geclassificeerde vakantiewoningen is verlaagd, waardoor het werkelijke regime vaak relevanter is om de werkelijke kosten af te trekken.
Een theoretisch bezettingspercentage dat is afgeleid van een platform is niet meer voldoende. We berekenen de netto rentabiliteit door deze lokale beperkingen mee te nemen, anders ontdekt men achteraf dat het economische model niet houdbaar is.
Hypotheekrente in 2024: het heronderhandelingsvenster
Na een periode van aanzienlijke stijging zijn de hypotheekrentes begonnen te dalen. Voor beleggers betekent dit twee dingen: de leenkosten voor een nieuwe aankoop dalen, en leningen die zijn afgesloten op het hoogtepunt van de rente kunnen worden heronderhandeld of overgenomen.
Een punt minder op een langlopende lening verlaagt aanzienlijk de totale kosten van de lening. We hebben het niet over honderden euro’s, maar over duizenden gedurende de looptijd van de lening. Het heronderhandelingsproces vereist dat men de aanbiedingen vergelijkt, de dossierkosten en eventuele boetes voor vervroegde aflossing meerekent.
Voor een nieuwe aankoop verbetert de daling van de rentes mechanisch de leencapaciteit en dus het beschikbare budget. Gecombineerd met de prijscorrectie die in sommige markten is waargenomen, geeft deze situatie de vastgoedkopers die door de verstrenging van de financieringsvoorwaarden waren uitgesloten, opnieuw koopkracht.
SCPI: diversifiëren zonder te beheren
Beleggers die geen direct beheer van een eigendom willen, kunnen zich richten op SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Het principe: de investering bundelen in een portefeuille van eigendommen die door een beheersmaatschappij worden beheerd, in ruil voor een rendement dat wordt uitgekeerd in de vorm van regelmatige inkomsten.
SCPI’s bieden toegang tot commerciële of Europese vastgoedmarkten met een instapbedrag dat veel lager is dan bij directe aankoop. Het rendement hangt af van de kwaliteit van de portefeuille, het bezettingspercentage en de strategie van de beheersmaatschappij. We lezen het jaarverslag voordat we investeren, niet de commerciële brochure.
Het jaar 2024 blijft een jaar van herpositionering voor vastgoedbeleggingen. De oude reflexen (nieuwbouw kopen in Pinel, kortetermijnverhuur zonder de regelgeving te controleren) werken niet meer. Er zijn kansen, maar ze vereisen een grondigere analyse: staat van het pand, werkelijke belasting, lokale huurvraag, kosten van de lening. Het is dit terreinwerk dat het verschil maakt tussen een rendabele investering en een last voor het vermogen.
