Un appartamento in vendita da tre mesi in una città media, un proprietario che accetta uno sconto perché il suo immobile è classificato F nel DPE, un mutuo il cui tasso ha iniziato a scendere dopo mesi di aumento: ecco il tipo di configurazione che crea una finestra di acquisto nel 2024. L’investimento immobiliare quest’anno non somiglia a quello del 2021, e i leve di redditività hanno cambiato schieramento.
Passività termiche: lo sconto che finanzia i lavori
Sul campo, gli immobili classificati F o G nel diagnostic di prestazione energetica si negoziano con sconti significativi rispetto agli immobili equivalenti meglio classificati. Questo sconto non è un caso: il divieto progressivo di affittare gli alloggi più energivori spinge alcuni proprietari a vendere.
Per un investitore pronto a intraprendere lavori di ristrutturazione energetica, lo sconto all’acquisto assorbe spesso una parte significativa del costo dei lavori. Si parla qui di cambiamento di finestre, isolamento delle soffitte o sostituzione del sistema di riscaldamento. L’immobile risale quindi in classe D o C, rendendolo affittabile senza restrizioni e valorizzando il patrimonio alla rivendita.
Prima di firmare, si verificano tre cose: l’importo realistico dei lavori (preventivo, non stima approssimativa), la domanda locativa nel quartiere e l’affitto raggiungibile una volta ristrutturato l’immobile. È incrociando questi dati che si individuano le opportunità su Immo Prima che corrispondono a questo profilo di acquisizione con lavori.
Fine del dispositivo Pinel: ricalcolare la redditività locativa senza supporto fiscale
Il dispositivo Pinel è terminato per le nuove acquisizioni il 31 dicembre 2024. Gli investimenti già realizzati mantengono i loro impegni, ma non si può più contare su questa riduzione fiscale per chiudere un’operazione.
Senze Pinel, è il rendimento locativo lordo a tornare ad essere il primo criterio di selezione. Si guarda il prezzo al metro quadrato, l’affitto di mercato constatato (non l’affitto massimo di un dispositivo), e il tasso di vacanza locativa nel comune. Un immobile che si reggeva solo grazie alla carota fiscale non era un buon investimento, era un prodotto di defiscalizzazione.
Le città medie dove la domanda locativa rimane forte, in particolare quelle con un bacino d’occupazione stabile o un polo universitario, offrono prezzi d’ingresso più bassi e rendimenti lordi superiori alle metropoli. Non si cerca il plusvalore rapido, si cerca un affitto regolare di fronte a un prezzo d’acquisto ragionevole.
Dispositivo Denormandie: l’alternativa nel vecchio
Per coloro che vogliono mantenere un leva fiscale, il dispositivo Denormandie si rivolge agli alloggi antichi che necessitano di lavori in alcune comuni ammissibili. Il principio: acquisire un immobile degradato, realizzare lavori che rappresentano una parte significativa del costo totale dell’operazione e impegnarsi a affittare a un affitto massimo.
Il Denormandie combina ristrutturazione e defiscalizzazione, avvicinandosi al profilo “passivo termico” descritto sopra, con un quadro normativo in più. I ritorni variano a seconda dei comuni, e la lista delle città ammissibili merita di essere verificata prima di qualsiasi impegno.
Legge Le Meur e affitto turistico: un calcolo di redditività da rifare
La legge n° 2024-1039 del 19 novembre 2024 ha modificato le regole del gioco per gli affitti turistici. I comuni dispongono ora di mezzi rafforzati per regolare questo tipo di affitto, e alcune zone critiche possono ridurre la durata massima di affitto di una residenza principale da 120 a 90 giorni all’anno.
Concretamente, un investitore che puntava su affitti a breve termine tipo Airbnb deve verificare tre parametri prima di lanciarsi:
- La regolamentazione locale: il comune ha istituito un numero di registrazione obbligatorio, un quota o una limitazione di durata?
- Il regolamento condominiale: la legge Le Meur rafforza la capacità dei condomini di vietare o limitare l’attività di affitto turistico nell’edificio.
- La tassazione applicabile: la soglia del regime micro-BIC per gli affitti turistici non classificati è stata abbassata, rendendo il regime reale spesso più pertinente per dedurre le spese reali.
Un tasso di occupazione teorico tratto da una piattaforma non è più sufficiente. Si calcola la redditività netta integrando queste restrizioni locali, pena scoprire dopo che il modello economico non regge.
Tasso di credito immobiliare nel 2024: la finestra di rinegoziazione
Dopo un periodo di aumento marcato, i tassi di credito hanno avviato una tendenza al ribasso. Per gli investitori, ciò significa due cose: il costo di prestito per una nuova acquisizione diminuisce e i prestiti sottoscritti al picco dei tassi possono essere rinegoziati o riacquistati.
Un punto percentuale in meno su un prestito a lungo termine riduce sensibilmente il costo totale del credito. Non si parla di centinaia di euro ma di migliaia nel corso del prestito. La procedura di rinegoziazione implica di confrontare le offerte, di includere le spese di istruttoria e le eventuali penali di rimborso anticipato.
Per un acquisto nuovo, la diminuzione dei tassi migliora meccanicamente la capacità di prestito e quindi il budget disponibile. Combinata con la correzione dei prezzi osservata in alcuni mercati, questa configurazione restituisce potere d’acquisto immobiliare agli investitori che erano stati esclusi dal inasprimento delle condizioni di finanziamento.
SCPI: diversificare senza gestire
Gli investitori che non desiderano gestire un immobile direttamente possono rivolgersi alle SCPI (società civili di investimento immobiliare). Il principio: mutualizzare l’investimento su un parco di beni gestiti da una società di gestione, in cambio di un rendimento distribuito sotto forma di redditi regolari.
Le SCPI consentono di accedere all’immobiliare terziario o europeo con un biglietto d’ingresso ben inferiore a un acquisto diretto. Il rendimento dipende dalla qualità del parco, dal tasso di occupazione e dalla strategia della società di gestione. Si legge il rapporto annuale prima di investire, non la brochure commerciale.
L’anno 2024 rimane un anno di riposizionamento per l’investimento immobiliare. I vecchi riflessi (comprare nuovo in Pinel, affittare a breve termine senza verificare la regolamentazione) non funzionano più. Le opportunità esistono, ma richiedono un lavoro di analisi più fine: stato dell’immobile, tassazione reale, domanda locativa locale, costo del credito. È questo lavoro di campo che fa la differenza tra un investimento redditizio e un fardello patrimoniale.
