Un apartamento listado desde hace tres meses en una ciudad mediana, un propietario que acepta una rebaja porque su propiedad está clasificada como F en el DPE, un crédito cuyo tipo ha comenzado a disminuir después de meses de aumento: esta es la configuración que crea una ventana de compra en 2024. La inversión inmobiliaria este año no se parece a la de 2021, y los palancas de rentabilidad han cambiado de bando.
Viviendas ineficientes: la rebaja que financia las obras
En el terreno, las propiedades clasificadas como F o G en el diagnóstico de rendimiento energético se negocian con descuentos significativos en comparación con las propiedades equivalentes mejor clasificadas. Esta rebaja no es casualidad: la prohibición progresiva de alquilar las viviendas más energéticamente ineficientes empuja a algunos arrendadores a vender.
Para un inversor dispuesto a realizar trabajos de renovación energética, la rebaja en la compra a menudo absorbe una parte significativa del costo de las obras. Aquí hablamos de cambiar ventanas, aislar áticos o reemplazar el sistema de calefacción. La propiedad entonces asciende a clase D o C, lo que la hace alquilable sin restricciones y valoriza el patrimonio a la hora de la reventa.
Antes de firmar, se verifican tres cosas: el monto realista de las obras (presupuesto, no estimación a ojo), la demanda de alquiler en el barrio, y el alquiler alcanzable una vez renovada la propiedad. Es cruzando estos datos que se identifican las oportunidades en Immo Prima que corresponden a este perfil de adquisición con obras.
Fin del dispositivo Pinel: recalcular la rentabilidad locativa sin apoyo fiscal
El dispositivo Pinel ha finalizado para las nuevas adquisiciones el 31 de diciembre de 2024. Las inversiones ya realizadas mantienen sus compromisos, pero ya no se puede contar con esta reducción de impuestos para cerrar un acuerdo.
Sin Pinel, es el rendimiento locativo bruto el que vuelve a ser el primer criterio de selección. Se observa el precio por metro cuadrado, el alquiler de mercado constatado (no el alquiler máximo de un dispositivo), y la tasa de vacantes en la comuna. Una propiedad que solo se sostenía con la zanahoria fiscal no era una buena inversión, era un producto de desgravación fiscal.
Las ciudades medianas donde la demanda de alquiler sigue siendo fuerte, especialmente aquellas con una bolsa de empleo estable o un polo universitario, ofrecen precios de entrada más bajos y rendimientos brutos superiores a los de las metrópolis. No se busca la plusvalía rápida, se busca un alquiler regular frente a un precio de compra razonable.
Dispositivo Denormandie: la alternativa en el antiguo
Para aquellos que desean mantener un apalancamiento fiscal, el dispositivo Denormandie se centra en las viviendas antiguas que requieren obras en ciertas comunas elegibles. El principio: adquirir una propiedad degradada, realizar obras que representen una parte significativa del costo total de la operación, y comprometerse a alquilar a un alquiler limitado.
El Denormandie combina renovación y desgravación fiscal, lo que lo acerca al perfil “vivienda ineficiente” descrito anteriormente, con un marco regulatorio adicional. Los retornos varían según las comunas, y la lista de ciudades elegibles merece ser verificada antes de cualquier compromiso.
Ley Le Meur y alquiler turístico: un cálculo de rentabilidad a rehacer
La ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024 ha modificado las reglas del juego para los alojamientos turísticos. Las comunas ahora cuentan con medios reforzados para regular este tipo de alquiler, y algunas zonas tensas pueden reducir la duración máxima de alquiler de una residencia principal de 120 a 90 días al año.
Concretamente, un inversor que contaba con alquileres de corta duración tipo Airbnb debe verificar tres parámetros antes de lanzarse:
- La regulación local: ¿la comuna ha establecido un número de registro obligatorio, un cupo o una limitación de duración?
- El reglamento de copropiedad: la ley Le Meur refuerza la capacidad de las copropiedades para prohibir o restringir la actividad de alojamiento turístico en el edificio.
- La fiscalidad aplicable: el umbral del régimen micro-BIC para los alojamientos turísticos no clasificados ha sido reducido, lo que hace que el régimen real sea a menudo más pertinente para deducir los gastos reales.
Una tasa de ocupación teórica extraída de una plataforma ya no es suficiente. Se calcula la rentabilidad neta integrando estas restricciones locales, bajo pena de descubrir después que el modelo económico no se sostiene.
Tasa de crédito inmobiliario en 2024: la ventana de renegociación
Después de un período de aumento marcado, las tasas de crédito han comenzado una tendencia a la baja. Para los inversores, esto significa dos cosas: el costo de préstamo de una nueva adquisición disminuye, y los préstamos contratados en el pico de tasas pueden ser renegociados o comprados.
Un punto menos en una tasa de un préstamo a largo plazo reduce significativamente el costo total del crédito. No se habla de cientos de euros, sino de miles a lo largo de la duración del préstamo. El proceso de renegociación implica comparar ofertas, integrar los gastos de gestión y las posibles indemnizaciones por reembolso anticipado.
Para una compra nueva, la disminución de las tasas mejora mecánicamente la capacidad de préstamo y, por lo tanto, el presupuesto disponible. Combinada con la corrección de precios observada en ciertos mercados, esta configuración devuelve poder adquisitivo inmobiliario a los inversores que habían sido excluidos por el endurecimiento de las condiciones de financiación.
SCPI: diversificar sin gestionar
Los inversores que no desean gestionar una propiedad directamente pueden recurrir a las SCPI (sociedades civiles de inversión inmobiliaria). El principio: mutualizar la inversión en un parque de propiedades gestionadas por una sociedad de gestión, a cambio de un rendimiento distribuido en forma de ingresos regulares.
Las SCPI permiten acceder a la inmobiliaria terciaria o europea con una entrada de capital muy inferior a una compra directa. El rendimiento depende de la calidad del parque, de la tasa de ocupación y de la estrategia de la sociedad de gestión. Se lee el informe anual antes de invertir, no el folleto comercial.
El año 2024 sigue siendo un año de reposicionamiento para la inversión inmobiliaria. Los antiguos reflejos (comprar nuevo en Pinel, alquilar a corto plazo sin verificar la regulación) ya no funcionan. Existen oportunidades, pero requieren un trabajo de análisis más fino: estado de la propiedad, fiscalidad real, demanda de alquiler local, costo del crédito. Es este trabajo de campo el que marca la diferencia entre una inversión rentable y un lastre patrimonial.
