Eine Wohnung, die seit drei Monaten in einer mittelgroßen Stadt angeboten wird, ein Eigentümer, der einen Preisnachlass akzeptiert, weil seine Immobilie im DPE mit F eingestuft ist, ein Kredit, dessen Zinssatz nach monatelangem Anstieg zu sinken begonnen hat: das ist die Art von Konfiguration, die 2024 ein Kauf-Fenster öffnet. Die Immobilieninvestitionen in diesem Jahr ähneln nicht denen von 2021, und die Rentabilitätshebel haben die Seiten gewechselt.
Thermische Durchlässe: der Preisnachlass, der die Arbeiten finanziert
Vor Ort werden Immobilien, die im Energieeffizienz-Diagnose mit F oder G eingestuft sind, mit spürbaren Rabatten im Vergleich zu besser bewerteten vergleichbaren Objekten gehandelt. Dieser Preisnachlass ist kein Zufall: Das schrittweise Verbot der Vermietung der energieintensivsten Wohnungen zwingt einige Vermieter zum Verkauf.
Für einen Investor, der bereit ist, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen, deckt der Preisnachlass beim Kauf oft einen erheblichen Teil der Renovierungskosten ab. Hier sprechen wir von Fensterwechsel, Dämmung des Dachbodens oder dem Austausch des Heizsystems. Die Immobilie steigt dann in die Klassen D oder C auf, was sie ohne Einschränkungen vermietbar macht und den Wert bei einem Wiederverkauf steigert.
Vor der Unterzeichnung überprüft man drei Dinge: die realistischen Kosten der Arbeiten (Kostenvoranschlag, keine Schätzung nach Gefühl), die Mietnachfrage im Viertel und die erreichbare Miete nach der Renovierung der Immobilie. Nur durch die Kombination dieser Daten erkennt man die Möglichkeiten auf Immo Prima, die diesem Erwerbsprofil mit Renovierungsarbeiten entsprechen.
Ende des Pinel-Systems: die Mietrendite ohne steuerliche Unterstützung neu berechnen
Das Pinel-System endete für neue Erwerbungen am 31. Dezember 2024. Bereits getätigte Investitionen behalten ihre Verpflichtungen, aber man kann nicht mehr auf diese Steuervergünstigung zählen, um eine Struktur abzuschließen.
Ohne Pinel wird die Bruttomietrendite wieder zum wichtigsten Auswahlkriterium. Man schaut auf den Preis pro Quadratmeter, die festgestellte Marktmiete (nicht die Höchstgrenze einer Regelung) und die Leerstandsquote in der Gemeinde. Eine Immobilie, die nur mit der steuerlichen Anreiz funktionierte, war keine gute Investition, sie war ein Steueroptimierungsprodukt.
Die mittelgroßen Städte, in denen die Mietnachfrage stark bleibt, insbesondere solche mit einem stabilen Arbeitsmarkt oder einem Hochschulstandort, bieten niedrigere Einstiegspreise und höhere Bruttorenditen als die Metropolen. Man sucht nicht nach schnellem Wertzuwachs, sondern nach einer regelmäßigen Miete bei einem angemessenen Kaufpreis.
Denormandie-System: die Alternative im Altbau
Für diejenigen, die einen steuerlichen Hebel beibehalten möchten, zielt das Denormandie-System auf alte Wohnungen ab, die in bestimmten förderfähigen Gemeinden Renovierungsarbeiten benötigen. Das Prinzip: eine sanierungsbedürftige Immobilie erwerben, Renovierungsarbeiten durchführen, die einen erheblichen Teil der Gesamtkosten der Operation ausmachen, und sich verpflichten, zu einer gedeckelten Miete zu vermieten.
Das Denormandie-System kombiniert Renovierung und Steuervergünstigung, was es dem oben beschriebenen Profil “thermische Durchlass” näher bringt, mit einem zusätzlichen regulatorischen Rahmen. Die Rückflüsse variieren je nach Gemeinde, und die Liste der förderfähigen Städte sollte vor jeglichem Engagement überprüft werden.
Gesetz Le Meur und touristische Vermietung: eine Rentabilitätsberechnung muss neu gemacht werden
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 hat die Spielregeln für möblierte Tourismusunterkünfte geändert. Die Gemeinden verfügen nun über verstärkte Mittel, um diese Art der Vermietung zu regulieren, und in einigen angespannten Zonen kann die maximale Vermietungsdauer einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage pro Jahr verkürzt werden.
Konkrete gesagt muss ein Investor, der auf kurzfristige Vermietungen wie Airbnb setzt, drei Parameter überprüfen, bevor er sich entscheidet:
- Die lokale Regulierung: Hat die Gemeinde eine obligatorische Registrierungsnummer, ein Kontingent oder eine zeitliche Begrenzung eingeführt?
- Die Teilungserklärung: Das Gesetz Le Meur stärkt die Fähigkeit von Eigentümergemeinschaften, die Tätigkeit von möblierten Tourismusunterkünften im Gebäude zu verbieten oder einzuschränken.
- Die anwendbare Besteuerung: Die Schwelle des Mikro-BIC-Systems für nicht klassifizierte möblierte Tourismusunterkünfte wurde gesenkt, was das reale System oft relevanter macht, um die tatsächlichen Kosten abzuziehen.
Eine theoretische Belegungsquote, die von einer Plattform abgeleitet ist, reicht nicht mehr aus. Man berechnet die Nettorendite unter Berücksichtigung dieser lokalen Einschränkungen, andernfalls entdeckt man nachträglich, dass das wirtschaftliche Modell nicht tragfähig ist.
Immobilienkreditzinsen 2024: das Fenster zur Umschuldung
Nach einer ausgeprägten Phase des Anstiegs haben die Kreditzinsen einen Abwärtstrend eingeleitet. Für Investoren bedeutet das zwei Dinge: Die Kosten für die Finanzierung eines neuen Erwerbs sinken, und Kredite, die zum Höchststand der Zinsen aufgenommen wurden, können umgeschuldet oder abgelöst werden.
Ein Prozentpunkt weniger bei einem langfristigen Darlehen senkt die Gesamtkosten des Kredits erheblich. Es geht nicht um Hunderte von Euro, sondern um Tausende über die Laufzeit des Darlehens. Der Umschuldungsprozess erfordert den Vergleich von Angeboten, die Berücksichtigung von Bearbeitungsgebühren und möglichen Vorfälligkeitsentschädigungen.
Für einen Neubau verbessert der Rückgang der Zinsen mechanisch die Kreditfähigkeit und damit das verfügbare Budget. In Kombination mit der Preiskorrektur, die in bestimmten Märkten beobachtet wurde, gibt diese Konfiguration den Immobilieninvestoren, die durch die Verschärfung der Finanzierungsbedingungen ausgeschlossen wurden, wieder Kaufkraft.
SCPI: Diversifizieren ohne zu verwalten
Investoren, die eine Immobilie nicht direkt verwalten möchten, können sich an SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) wenden. Das Prinzip: Die Investition auf einen Bestand von Immobilien zu bündeln, die von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet werden, im Austausch für eine Rendite, die in Form regelmäßiger Einkünfte ausgeschüttet wird.
SCPI ermöglichen den Zugang zu gewerblichen oder europäischen Immobilien mit einem Einstiegspreis, der deutlich unter dem eines direkten Kaufs liegt. Die Rendite hängt von der Qualität des Bestands, der Belegungsquote und der Strategie der Verwaltungsgesellschaft ab. Man liest den Jahresbericht vor der Investition, nicht die Verkaufsbroschüre.
Das Jahr 2024 bleibt ein Jahr der Neupositionierung für Immobilieninvestitionen. Die alten Reflexe (Neubau im Pinel kaufen, kurzfristig vermieten, ohne die Regulierung zu überprüfen) funktionieren nicht mehr. Es gibt Möglichkeiten, aber sie erfordern eine genauere Analyse: Zustand der Immobilie, tatsächliche Besteuerung, lokale Mietnachfrage, Kreditkosten. Diese Feldarbeit macht den Unterschied zwischen einer rentablen Anlage und einer finanziellen Last.
