De afschaffing van de Pinel op 31 december 2024 en de inwerkingtreding van het verbod op verhuur van woningen met een G-label op 1 januari 2025 hebben de patrimoniale prioriteiten herverdeeld. Het beheren en waarderen van zijn vermogen in 2024 en daarna vereist een redenering in netto rendement, liquiditeit van activa en naleving van regelgeving, niet in belastingvermindering.
DPE en patrimoniale liquiditeit: het risico dat de patrimoniale balansen onderschatten
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig administratief document. Sinds 1 januari 2025 kan een woning met een G-label niet meer worden aangeboden voor verhuur in de gevallen die door de regelgeving zijn voorzien. De F-labels volgen in 2028, de E-labels in 2034.
De impact beperkt zich niet tot de huurinkomsten. Een ongunstig DPE verlaagt de verkoopwaarde van het goed en bemoeilijkt de doorverkoop. Een eigenaar die een energie-intensief actief behoudt zonder werkzaamheden uit te voeren, ziet zijn patrimoniale liquiditeit geleidelijk verslechteren. De waardevermindering bij verkoop overschrijdt vaak de kosten van energierenovatie.
Wij raden aan om de DPE als prioritair selectiecriterium op te nemen in elke patrimoniale audit. Zelfs voordat men een keuze maakt tussen vastgoed en financiële beleggingen, is de vraag die beantwoord moet worden: is elk goed dat direct wordt gehouden in overeenstemming met de regelgeving, of vertegenwoordigt het een latente verplichting?
De maatregel kent uitzonderingen en aanpassingen afhankelijk van de grootte van de woning en het type huurcontract. Deze regelgevende nuances verdienen een analyse per geval, met name voor kleine oppervlakten waar de berekeningsmethode van de DPE is gecorrigeerd. Gespecialiseerde bronnen zoals guidepatrimoine.net maken het mogelijk om deze evoluties te volgen en de strategie aan te passen op basis van de werkelijke samenstelling van het vastgoedvermogen.
Verhuurinvestering zonder fiscale regeling: de rentabiliteit heroverwegen
Het einde van de Pinel dwingt tot een andere redenering. Zonder belastingvermindering om een hoge aankoopprijs in nieuwbouw te compenseren, wordt het bruto huur rendement weer de belangrijkste selectiecriteria. Kwaliteit van de locatie, huurdruk op de lokale markt, potentieel voor doorverkoop op middellange termijn: deze fundamenten krijgen weer de overhand op de fiscale constructie.
Het Jeanbrun-systeem, geïntroduceerd door de begrotingswet voor 2026, opent een nieuw kader voor ongemeubileerde verhuur. Het vervangt de Pinel niet, maar biedt een andere mechaniek, gericht op huur- en energieprestatievoorwaarden van de woning. De aantrekkelijkheid hangt sterk af van het fiscale profiel van de investeerder en de geografische zone van het goed.
De SCPI-alternatief wint aan relevantie voor vermogens die een vastgoedexpositie zoeken zonder directe beheer. De selectie moet gebaseerd zijn op specifieke indicatoren:
- De financiële bezettingsgraad, die de werkelijke capaciteit van de SCPI weerspiegelt om huurinkomsten te genereren over het gehele vastgoedportfolio
- Het distributiebeleid en het niveau van de ingehouden winsten, die de regelmaat van de uitbetaalde inkomsten aangeven
- De recente acquisitiestrategie, met name de geografische en sectorale diversificatie van de portefeuille
Het vergelijken van direct vastgoed en SCPI vereist een redenering in netto rendement na kosten, belasting en tijdsbeheer. Een verhuurgoed dat zelf wordt beheerd, toont een hoger bruto rendement, maar de tijd die eraan besteed wordt en de risico’s (leegstand, wanbetaling, werkzaamheden) verminderen de werkelijke prestaties aanzienlijk.
PER en levensverzekering: fiscale arbitrages opnieuw kalibreren
Het pensioen spaarplan blijft een hefboom voor aftrek van het belastbaar inkomen, maar de begrotingswet voor 2026 heeft de aftrek van PER-bijdragen na 70 jaar afgeschaft. Deze wijziging richt zich rechtstreeks op de transmissiestrategieën die de PER gebruikten als een middel voor late belastingvermindering.
Voor belastingplichtigen met een hoge marginale belastingtarief, behoudt de PER-bijdrage voor 31 december zijn belang. Daarentegen kan een PER-bijdrage zonder voorafgaande analyse van de uit belasting de winst bij binnenkomst tenietdoen. De kapitaaluitkering wordt belast tegen het progressieve tarief, de uitkering in rente onder een specifiek regime. De arbitrage hangt af van de projectie van inkomsten bij pensionering.
De levensverzekering profiteert nu van een eenmalige forfaitaire heffing van 30%, tegenover 31,4% voor andere kapitaalinkomsten sinds 2026. Dit schijnbaar bescheiden verschil creëert een relatief voordeel voor levensverzekeringscontracten die meer dan acht jaar worden aangehouden, waar de jaarlijkse vrijstelling op de winsten aan dit verschil wordt toegevoegd.
Onroerend goed verlies en renovatiewerkzaamheden: een verlengde termijn tot 2027
Het mechanisme van het verhoogde onroerend goed verlies, dat het mogelijk maakt om een hoger bedrag aan kosten op het totale inkomen in mindering te brengen wanneer de werkzaamheden de energieprestatie van de woning verbeteren, is verlengd tot 2027. Dit venster betreft verhuurders die een goed met een E-, F- of G-label renoveren.
Het combineren van energierenovatie en onroerend goed verlies transformeert een regelgevende beperking in een fiscale hefboom. De eigenaar verbetert de DPE van het goed (en dus zijn toekomstige liquiditeit), terwijl hij zijn belastbaar inkomen in het jaar van de werkzaamheden verlaagt. Voorwaarde is dat de uitgaven daadwerkelijk vóór de sluiting van het fiscale jaar zijn betaald.
- Thermische isolatiewerkzaamheden aan de buitenkant of vervanging van timmerwerk, direct gerelateerd aan de verbetering van de DPE-klasse
- Installatie van een efficiënt verwarmingssysteem, in aanmerking komend voor onroerend goed verlies als de woning ongemeubileerd wordt verhuurd
- Voorafgaand energie-audit om de klasseverbetering te documenteren en het fiscale dossier te beveiligen in geval van controle
De overdracht van vermogen blijft een vaak over het hoofd gezien aspect. De vrijstellingen voor erfbelasting en de tarieven zijn niet veranderd met de begrotingswet 2026, maar de vrijgestelde familiegeschenken voor de aankoop van een nieuw huis of energierenovatie vormen een optie die vóór hun vervaldatum moet worden geactiveerd. Elk jaar de overeenstemming tussen de eigendomsstructuur en de overdrachtsdoelen controleren voorkomt fiscale meerkosten bij de overdracht.
Effectief patrimoniaal beheer in 2024 en daarna is minder afhankelijk van de accumulatie van regelingen dan van de samenhang tussen elk gehouden actief, de werkelijke belasting en de liquiditeitshorizon. Een vastgoed dat voldoet aan de DPE-tijdlijn, een PER afgestemd op het effectieve marginale tarief, een levensverzekering die is afgestemd op de houdduur: elke bouwsteen van het vermogen moet zijn plaats rechtvaardigen door zijn netto bijdrage, niet door zijn label.
